aif.ru counter
06.07.2006 00:00
19

Где сантехник - друг человека?

В Украине около 520 тыс. многоквартирных домов. В многоэтажках живут 19,3 млн. украинцев, это более 40% населения страны.

Приблизительно десятая часть этого жилья (почти 50 тыс. домов) находится в неудовлетворительном техническом состоянии. В обветшалых и аварийных домах проживают более 200 тыс. граждан Украины. А общей длины прохудившихся труб украинского ЖКХ хватит на то, чтобы несколько раз обмотать всю Землю по экватору.

Жилищно-коммунальные службы лишь разводят руками - на конец первого квартала 2006 г. долг за коммунальные услуги составил 6,5 млрд. грн. И хотя за прошедшие три года он и сократился более чем на миллиард (особенно серьезное сокращение произошло в 2005 г. за счет взаимозачета с долгами бывшего Сбербанка СССР), увы, дырявым бюджетом жилье не починишь. Соответственно, получается замкнутый круг: граждане недовольны работой жэков, а жэки кивают на «бессовестное» население.

Чтобы разорвать этот порочный круг, правительство пытается найти новые нестандартные пути решения проблемы. Недавно Кабмин предложил местным органам власти принять меры, чтобы уже в 2006-2007 гг. начать приватизацию жэков (под это уже готовятся и законодательные изменения), а также простимулировать создание компаний, управляющих многоквартирными домами.

Сами участники рынка жилищно-коммунальных услуг без энтузиазма относятся к решению правительства, заявляя, что приватизировать, в принципе, и нечего. К тому же процесс усложняют необходимость затрат на повышение квалификации работников жэков и обновление материальной базы. Поэтому считается, что будущее - не за частными жэками, а за совершенно новыми компаниями по поддержанию порядка и обновлению многоквартирных домов. Но, конечно, ни одна частная компания себе в убыток работать не будет, соответственно, цены на коммунальные услуги новых жилищно-коммунальных компаний будут, вероятно, выше.

Чтобы понять, что может ожидать украинское ЖКХ, «АиФ» проанализировал, как жилищное хозяйство работает в других странах.

Германия: конкуренция и экономия

Немецкая модель жилищно-коммунального хозяйства считается одной из самых удачных в мире. Наследовать ее стремятся не только страны бывшего СССР, но и многие соседи немцев по Евросоюзу.

В Германии жилье обслуживается по четкой схеме: объединение совладельцев домов нанимает управляющего имуществом (обычно в его ведении находится от 400 до 1000 квартир). Тот, в свою очередь, заключает контракты с водо- и энергоснабжающими, ремонтными и другими компаниями, а также с самими собственниками квартир. Кстати, в отличие от Украины, в Германии коммунальные платежи не облагают налогами. Согласно своеобразному кодексу чести, управляющие не имеют права использовать средства, которые поступают от жителей на обслуживание дома, не по назначению. В конце года составляют баланс затрат, и если люди переплатили за определенные услуги, им возвращают деньги. Уровень оплаты за коммунальные услуги в Германии составляет не менее 96% (у нас в первом квартале 2006 г. уровень оплаты был 83%).

Считается, что успех немецкой модели жилищно-коммунальных услуг основывается на двух принципах. Во-первых, это жесткая конкуренция компаний, предоставляющих коммунальные услуги. Во-вторых, значительные возможности для экономии самих граждан. К примеру, жители заинтересованы в том, чтобы самим сортировать мусор (отдельно бумага, стекло, пластик и т.д.), поскольку в этом случае, они экономят до 30% стоимости вывоза мусора.

Эстония: ЖКХ -  дело прибыльное

В Эстонии реформа началась с кардинального роста цен. В начале 1990-х гг. при средней зарплате в 50 долларов квартирный счет в 20 долларов для многих эстонцев был катастрофой. Небогатые местные бюджеты при всем своем желании не могли компенсировать населению ценовой шок. А потому считать деньги пришлось всем. И эстонцы уже тогда привыкли, выходя из комнаты хоть на минуту, выключать свет. Принимать не ванну, а душ. При покупке бытовой техники интересоваться, сколько электро-энергии она потребляет.

Но квартирные счета меньше не становились, потому что доля воды и света была в них невелика. Намного больше «съедали» плата за вывоз мусора, использование лифта, деньги на ремонт. Недовольство эстонцев своими жэками привело к тому, что уже с 1996 г. стали организовываться первые квартирные товарищества (по немецкой модели). Создание товариществ поощрялось государством и местными властями: им помогали консультациями, информационными материалами и даже юридической поддержкой. Впоследствии образовался целый союз квартирных товариществ, который на наивысшем уровне отстаивал свои права перед государством, крупными поставщиками воды, электроэнергии. В 1998 г. начался новый виток реформы - был принят закон, согласно которому приватизация земли под многоквартирными домами разрешена только юридическим лицам. В почти ультимативной форме людям дали понять, что с приватизацией земли нужно торопиться, иначе с 2001 г. землю под их домом могут купить посторонние. И товарищества стали образовываться в массовом порядке.

Появились и новые источники доходов товариществ. К примеру, подвалы домов раздавались в аренду под магазины и мастерские, а деньги за аренду шли в бюджет товарищества. Соответственно, появилась возможность для оплаты текущего ремонта и даже реставрации зданий. К 2001 г. жэки стали ликвидироваться либо продавались в частные руки. При этом у эстонцев, в отличие от нас, не возникло проблемы с убыточностью жэков. Просто еще в 1999 г. в Эстонии отменили налог на прибыль предприятий, но при этом ввели поправку, по которой компания подлежит ликвидации, если сумма ее акционерного капитала и прибыли меньше нуля. И оказалось, что предприятия доселе «несчастной» коммунальной отрасли очень даже прибыльны. А если находились упрямцы, которые категорически не платили за коммунальные услуги и уменьшали прибыль товариществ, то их долги на законном основании гасили продажей квартир. Неудивительно, что на таких условиях и долги за ЖКХ удалось серьезно уменьшить, да и к предприятиям коммунального хозяйства стали проявлять интерес зарубежные инвесторы. Например, в 2004 г. контрольный пакет акций таллиннского водоканала был продан английской компании более чем за 40 млн. евро.

Казахстан: кооперативное движение

Менее эффективную систему удалось построить в Казахстане. Фактически, казахи первые в СНГ провели жилищно-коммунальную реформу. И уже в 1996 г. там стали создавать объединения совладельцев домов. Вот только если немцы заключают договор с управителем, то казахи - с кооперативами собственников квартир (КСК). Председателя КСК избирают и переизбирают собственники. Кооператив, в свою очередь, отчитывается перед собственниками о доходах, расходах, обо всех текущих делах и возникающих проблемах. Однако, как замечают казахи, свою миссию КСК не выполнили. Эффективно работают лишь около трети кооперативов. То ли менталитет сказался, то ли пробелы в законодательстве, но начались массовые нарушения: от подделки подписей владельцев до незаконной продажи бесхозных квартир. Многие КСК превратились в пустую формальность, некоторые чересчур забюрократизировались. Если в Германии нецелевые растраты домоправителя сдерживаются «кодексом чести», а в Эстонии - жестким контролем собственников квартир, то в Казахстане этот вопрос был пущен на самотек. Результат - массовые финансовые нарушения. Теперь в Казахстане думают, что со всем этим делать.

Сергей Мишутин

Смотрите также:

Также вам может быть интересно

Топ 5 читаемых