aif.ru counter
42

Ипотечное кредитование возвращается

Еженедельник "Аргументы и Факты" № 13. Аргументы и факты в Украине 30/03/2011 Сюжет Недвижимость

На эти вопросы эксперты искали ответы в ходе круглого стола в «АиФ».

Наверстываем упущенное

- Ждать массового кредитования можно тогда, когда ставки в гривне достигнут докризисного уровня, - объясняет директор департамента развития розничного бизнеса «Креди Агриколь Банк» Татьяна Шаповал. - Но нас сдерживает от их снижения стоимость ресурсов. Поскольку кредитовать мы можем только в национальной валюте, то и деньги эти можем привлекать только внутри страны, то есть за счет депозитов. Тем не менее, несмотря на высокие нынешние проценты, по сравнению с 2009-2010 гг. количество обращений по кредитам возросло: за первые два месяца этого года мы выдали уже 80 ипотечных кредитов, а в прошлом их всего было выдано 310.

Эксперты считают, что при ставке 10-12% годовых в гривне, люди будут больше заинтересованы в кредитовании. Сейчас средняя ставка составляет 18-19%, а чтобы снизить ее до приемлемого уровня, банкам необходимо снижать и ставки по депозитам.

Кроме того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита, нужен стартовый капитал. В данный момент типичный ипотечный заемщик - это человек, который уже имеет 1-2-комнатную квартиру и хочет улучшить свои жилищные условия. Именно продажа первой недвижимости и позволяет ему внести необходимый аванс. У финучреждений требования к этой сумме достаточно серьезные - стартуют от 30% аванса и достигают 80%. Однако коммерческий директор компании «Недвижимость столицы» Константин Браво не склонен считать такое кредитование ипотечным в чистом виде.

- Когда человек продает бабушкину квартиру, делает взнос в 75% , а недостающую четверть берет в банке, это не совсем ипотека, - говорит он.

Тем не менее, до той схемы, которая практикуется в других странах, когда в банке берется кредит на всю стоимость жилья, а выплаты происходят на протяжении 30 лет, мы пока не «дозрели».

Вступают дуэтом

После кризиса сразу три стороны ипотечного кредитования испытывают серьезные трудности. Застройщики из-за недостатка средств не могут сдать квартиры, банки не хотят связываться с проблемной недвижимостью, которая может стать таким же проблемным залогом. Заемщик же хочет обзавестись нормальным жильем - и как можно скорее.

- До 2008 года покупатели брали кредиты на объекты недвижимости, строительство которых могло еще даже не начаться. После кризиса ситуация кардинально изменилась. Сейчас любой девелопер должен решить проблемы с финансированием, достроить объект и только после этого выходить с предложением для конечного потребителя. В такой ситуации банки понимают, какой у них залог, и работают спокойнее, - рассказывает К. Браво.

- Наши заемщики сейчас больше интересуются уже до-строенной недвижимостью. Банки также готовы кредитовать уже готовое жилье, поскольку с недостроенными объектами больше проблем по части оформления документов, - согласна Т. Шаповал. - Однако застройщикам нужен первоначальный капитал, инвестиции и деньги. У нас в стране практика такова, что застройщиков кредитуют мало и несистемно, а предпочтение отдают в основном кредитованию потребителей-физлиц. На мой взгляд, правильнее кредитовать именно застройщика, чтобы он впоследствии продавал жилье с помощью банков.

Поскольку одни не могут, а другие боятся, раскручивать механизм строительства и ипотеки им, видимо, придется одновременно: застройщикам - оптимизируя свои финансовые возможности, а банкам - привлекая больше заемщиков.

Забыли о проблемах

Одним из «тормозов» кредитования являются проблемные кредиты. Но специалисты считают, что банки уже смирились с потерями и восстанавливают привычный ритм работы, не-смотря на «невозвраты». Новой их волны не ждут, по большинству дел уже прошли суды и имеются решения. Теперь проблемные долги находятся на новой стадии - реализации залогового имущества. Среди «невозвратов» значительная часть приходится на ипотеку, то есть залоговые квартиры повисли на балансе банков.

- Средств, полученных от продажи квартир, будет недостаточно, чтобы полностью покрыть убытки банков. Однако проблемы с заключенными ранее ипотечными договорами уже вряд ли повлияют на развитие ипотечного кредитования в дальнейшем. Банки будут давать займы, а именно эта их разновидность остается самой надежной, в отличие от потребительского кредитования, - считает старший юрист Всеукраинской общественной организации «Защита прав потребителей финансовых услуг» Анатолий Соболевский.

«Проблемная» ипотека может отчасти повлиять на рынок недвижимости. Сейчас банкиры и риелторы уверяют, что на фоне выхода из кризиса стоимость квадратного метра будет только увеличиваться. В пользу этого утверждения - статистические данные. В Украине на одного человека приходится в среднем 23 кв. м - куда меньше, чем в Европе. Это значит, что спрос на жилье есть и будет. Но ведь кроме желания физлиц необходима еще и финансовая возможность. А истощившихся запасов украинцев едва ли будет достаточно для того, чтобы купить недвижимость даже по сегодняшней цене, не говоря уже о более высокой. И поэтому ценовой оптимизм банкиров и риелторов может быть не более чем традиционной бравадой. Тем не менее, чтобы не обрушить рынок, банкиры не спешат продавать залоговое жилье, оказавшееся в их руках, по заниженным ценам.

- Все давно ждут, когда же банки начнут реализовывать залоговое имущество, но этого не происходит. Банк - это организация, которая в последнюю очередь хочет заниматься взысканием залогового имущества. Суть нашей деятельности ведь состоит не в этом, - объясняет Т. Шаповал.

- Если реализация залогового жилья действительно начнет происходить, то в какой-то мере это может повлиять на стоимость недвижимости вообще, - считает К. Браво. – Однако сейчас если такое жилье и есть у того или иного банка, он, видимо, находит возможность продавать его по рыночной цене. И соответственно, ситуация на рынке остается неизменной. К примеру, пару лет назад на рынке уже появлялись дешевые квартиры. Но они продавались очень быстро, и стоимость недвижимости снова возвращалась на прежние позиции.

Как изменились предложения по ипотечнымкредитам в 2010 г.

Каким будет ипотечное кредитование после кризиса

ОСОБЕННОСТИ КВАРТИР

Константин Браво:

- Сейчас однокомнатная квартира должна быть максимум 40 кв. м, двухкомнатная – 55-60 кв. м, трехкомнатная – до 80 кв. м. Люди смотрят уже на стоимость не отдельного квадратного метра, а квартиры в целом. За время кризиса требования покупателей смягчились. Раньше, например, мы строили однокомнатные квартиры по 65 кв. м, а сейчас практикуем программы по перепланированию уже готовых квартир – из однокомнатных в двухкомнатные и т.д. Не хотят люди покупать одну комнату с огромным метражом и высокой стоимостью, лучше за те же деньги купить меньший метраж и большее количество комнат. В дальнейшем мы будем строить так, чтобы в квартире было больше окон, что дает возможности для перепланировки.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ БАНКОВ

Татьяна Шаповал:

- Процентные ставки по кредитам снижаются. Если банки продолжат снижение еще на 2-3%, то спрос на ипотечные кредиты появится. Заемщик по-прежнему должен быть платежеспособным и выдерживать нагрузку по выплате 15-17% годовых в гривне. Сейчас решение о выдаче кредита принимается не только на основе справки о доходах, но и исходя из имущества заемщика и его накоплений. Мне кажется, что к концу 2011 – началу 2012 года мы можем ожидать более массового кредитования.

ПОВЕДЕНИЕ ЗАЕМЩИКОВ

Анатолий Соболевский:

- У нас такой менталитет, что выводов из негативного опыта мы не делаем. А ведь сегодня подходить к кредитам нужно осторожнее, чем до кризиса. Как бы потенциальный заемщик ни рассчитывал на свои силы, ключевую роль играет его финансовая дисциплина. Именно на нее и банк должен обращать внимание в первую очередь.

Смотрите также:

Также вам может быть интересно

Loading...

Топ 5 читаемых